A társasház közgyűlése a tulajdonosok közösségének legfőbb döntéshozó szerve, amelyen valamennyi tulajdonos részt vehet.
A közgyűlés összehívása, résztvevői
A közgyűlést a közös képviselő hívhatja össze, résztvevői pedig a társasházi lakások, helyiségek tulajdonosai, akik tulajdoni hányaduk alapján szavazhatnak az előre meghirdetett napirendi pontokban.
Az éves közgyűlés beszámolóról és költségvetésről szóló napirendjén tanácskozási joggal a számvizsgáló bizottság nem tulajdonos tagjai is részt vehetnek, amennyiben a számvizsgálói feladatot külsős cég, vagy szakértő látja el.
A közgyűlés összehívását a számvizsgáló bizottság, illetve a tulajdonosok tizede is kezdeményezheti. A közös képviselőnek ebben az esetben harminc napon belüli időpontra össze kell hívnia a közgyűlést. Amennyiben ezt elmulasztja, akkor a kezdeményezők a határidő lejártát követő tizenöt napon belül maguk is összehívhatják a közgyűlést.
A társasházaknak évente legalább egyszer tartaniuk kell egy közgyűlést az éves beszámolásról és a következő évi költségvetés megállapításáról. Az éves közgyűlésre a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb minden év május 31-éig kell sort keríteni.
A közgyűlésre valamennyi tulajdonost írásban kell meghívni a tervezett időpont előtt legalább nyolc nappal. A meghívó egy példányát a társasház jól látható helyén is ki kell függeszteni.
A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés időpontját és helyét, továbbá a megismételt közgyűlés időpontját, valamint a határozatképességi szabályokat.
A meghívóban fel kell sorolni az összes javasolt napirendet, ettől eltérő ügyben ugyanis nem hozhat határozatot a közgyűlés.
Társasházi közgyűlésre szóló meghívó mintáját itt töltheti le
A közgyűlés hatásköre
Az alábbi kérdésekben kizárólag a közgyűlés dönthet:
az alapító okirat módosítása, társasházi tulajdon megszüntetése
a közös tulajdonú épületrészek fenntartása, használata és kiadása
a tulajdonosok közös terheinek meghatározása
a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság megválasztása, felmentése és díjazása
a társasház éves elszámolása és költségvetése
a közös képviselő munkájának jóváhagyása
a közös képviselő, vagy a számvizsgáló elleni kártérítési per, vagy feljelentéstétel
a fentieken túl minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő, vagy a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
A közgyűlés határozatának szó szerint tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a határozat végrehajtásának módját és feltételeit.
A közgyűlés jelzáloggal terhelheti a minimum három hónap közös költséggel tartozó tulajdonosok ingatlanját a hátralék megfizetésének biztosítékául. Az erről szóló szavazáson az érintett tulajdonos nem vehet részt, tulajdoni hányadát pedig figyelmen kívül kell hagyni a határozatképesség megállapításakor.
A hátralékot felhalmozó tulajdonosok ingatlanjának elzálogosítását a közös képviselő is elrendelheti, amennyiben a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza erre.
A közgyűlés határozatképessége
A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányad több mint felét birtokló tulajdonos jelen van. A határozatképességet a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg.
A közgyűlés határozatképtelensége esetén megismételt közgyűlést kell tartani. A megismételt közgyűlés a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető, ha a szervezeti-működési szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik.
A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes.
A közgyűlés határozatainak jelentős részét a jelen lévő tulajdonosok tulajdoni hányada szerinti egyszerű többséggel hozza.
Nem lehet ismétlő közgyűléseken dönteni ugyanakkor az olyan kérdésekben, amelyekben az összes tulajdonosi hányadhoz kötik a közgyűlés határozatképességét. Ilyen ügy lehet például közös terület értékesítése, vagy a szervezeti-működési szabályzat elfogadása.
A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások elfogadásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges.
Írásos határozathozatal
A közgyűlés írásban is hozhat határozatot. Ebben az esetben a közös képviselőnek a közgyűlési felhívásához mellékelnie kell írásbeli határozati javaslatát a számvizsgáló bizottság írásbeli véleményével együtt.
Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni.
Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő írásban köteles közölni a tulajdonosokkal.
A közgyűlési jegyzőkönyv
A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell vezetni, amelynek tartalmaznia kell a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonos nevét.
Szerepeltetni kell a közgyűlés határozatképességének megállapítását, a tárgyalt napirendek összefoglalását, a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat.
Mellékelni kell a megjelent tulajdonosok nevét, tulajdoni hányadát, továbbá a távol lévő tulajdonos által meghatalmazott személyek nevét.
A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonos hitelesíti.
A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonos betekinthet, és arról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet.
A közös képviselőnek a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül ki kell függesztenie a közgyűlésen meghozott határozatokat a társasház jól láthatóhelyén, de amennyiben a szervezeti-működési szabályzat előírja, akkor azokról írásban is értesítenie kell a tulajdonosokat.
Társasházi jegyzőkönyv mintáját itt töltheti le
Részközgyűlés
A szervezeti-működési szabályzat a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is megengedheti. Ebben az esetben részközgyűlési körzeteket kell megállapítani.
A részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtartani, és szavazataikat össze kell adni. A szervezeti-működési szabályzat azonban önálló döntési jogkörrel is felruházhatja az elkülöníthető gazdálkodású épületrészeket.
Jogorvoslat
A tulajdonosok bírósági keresettel támadhatják meg a közgyűlés határozatait a szavazástól számított hatvan napon belül, amennyiben úgy gondolják, azokkal megsértették a társasház alapító okiratát, illetve szervezeti-működési szabályzatát, vagy lényegesen sértették a kisebbségben maradtak jogos érdekeit.
A kereset a közgyűlési határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban indokolt esetben felfüggesztheti a végrehajtást.